Kaufnebenkosten in Italien: Steuern, Notar, Makler und Prüfung getrennt kalkulieren

Vier Kostenblöcke statt einer einzigen Prozentzahl

Eine seriöse Kalkulation beginnt mit einer Trennung: Erstens entstehen Steuern und feste öffentliche Abgaben aus dem Erwerb. Zweitens berechnet der Notar sein Honorar für die notarielle Tätigkeit. Drittens entstehen vereinbarte Honorare für Makler, Techniker und gegebenenfalls Anwalt, Übersetzer oder Steuerberater. Viertens kommen Finanzierungs-, Zahlungs-, Versicherungs- und spätere Eigentumskosten hinzu.

Diese Positionen haben unterschiedliche Bemessungsgrundlagen und Fälligkeiten. Eine Steuer kann an Katasterwert, Kaufpreis, Verkäuferart und Begünstigung anknüpfen; ein Honorar folgt dagegen dem Auftrag, dessen Umfang und dem Angebot des Dienstleisters. Addieren Sie die Blöcke erst, nachdem jede Position einer nachvollziehbaren Annahme zugeordnet wurde.

Notarkosten sind keine Kaufsteuer, und die Maklerprovision ist kein Bestandteil des Notarhonorars. Beide müssen neben den Steuern separat budgetiert werden.

Kauf ohne IVA: Registersteuer auf der Erwerbsseite

Nach dem aktuellen Kaufhaus-Ratgeber der Agenzia delle Entrate fällt bei einem typischen Kauf von einer Privatperson oder einem nicht der IVA unterliegenden Verkäufer ohne prima-casa-Vergünstigung grundsätzlich eine Registersteuer von 9 Prozent an. Die Hypotheken- und Katastersteuer werden in dieser Konstellation grundsätzlich mit jeweils 50 Euro erhoben. Die Registersteuer unterliegt dabei laut Behörde einem Mindestbetrag von 1.000 Euro.

Mit anwendbarer prima-casa-Vergünstigung nennt die Behörde grundsätzlich 2 Prozent Registersteuer sowie weiterhin jeweils 50 Euro Hypotheken- und Katastersteuer. Ob die Vergünstigung tatsächlich greift, hängt nicht nur davon ab, ob Sie umgangssprachlich zum ersten Mal ein Haus kaufen. Wohnsitz, Gemeinde, bestehende Rechte, Katasterkategorie und gesetzliche Erklärungen müssen für den konkreten Käufer geprüft werden.

Die Tabelle ist eine allgemeine Darstellung des veröffentlichten Steuerschemas, keine persönliche Steuerberechnung. Der Notar muss Verkäuferstatus, Objekt, Bemessungsgrundlage und Begünstigungen vor der Bindung bestätigen.

Kauf mit IVA: andere Bemessungsgrundlage und feste Steuern

Ist der Verkauf umsatzsteuerpflichtig, wird die italienische IVA grundsätzlich auf den Kaufpreis erhoben. Der Leitfaden der Agenzia delle Entrate nennt für die dort beschriebenen Wohnimmobilien grundsätzlich 10 Prozent ohne prima-casa-Vergünstigung und 4 Prozent mit anwendbarer prima casa. Für die als luxuriös eingeordneten Katasterkategorien A/1, A/8 und A/9 nennt er 22 Prozent.

In der IVA-Konstellation nennt der Leitfaden Register-, Hypotheken- und Katastersteuer grundsätzlich mit jeweils 200 Euro. Entscheidend ist nicht allein, ob der Verkäufer eine Gesellschaft ist. Der Notar muss feststellen, ob der konkrete Verkauf der IVA unterliegt oder davon befreit ist und welche steuerliche Behandlung für genau diese Transaktion gilt.

Prezzo-valore: wann der Katasterwert relevant werden kann

Bei bestimmten nicht IVA-pflichtigen Käufen von Wohnimmobilien durch natürliche Personen kann auf ausdrücklichen Antrag im Rogito das prezzo-valore-System anwendbar sein. Dann wird die Registersteuer unter den gesetzlichen Voraussetzungen nicht auf Basis des vereinbarten Kaufpreises, sondern anhand des gesetzlich ermittelten Katasterwerts berechnet. Der vollständige tatsächliche Kaufpreis muss dennoch in der Urkunde angegeben werden.

Für eine Vorabrechnung benötigt das Notariat deshalb nicht nur den Preis, sondern auch aktuelle Katasterdaten, Verkäuferstatus, Käuferkonstellation und die beabsichtigte Nutzung der Vergünstigungen. Ein im Inserat genannter rendita catastale-Wert ist keine fertige Steuerrechnung. Lassen Sie bestätigen, ob prezzo-valore verfügbar ist und welche Daten der Berechnung zugrunde liegen.

• Ist der Verkäufer in dieser Transaktion nicht IVA-pflichtig?
• Kauft eine natürliche Person, die nicht im Rahmen einer geschäftlichen Tätigkeit handelt?
• Handelt es sich um eine begünstigungsfähige Wohnimmobilie und gegebenenfalls zugehörige Nebenflächen?
• Sind Katasterkategorie und rendita catastale aktuell und für alle Einheiten vorhanden?
• Wird die Anwendung ausdrücklich im notariellen Kaufvertrag verlangt?

Notar, Makler und Geometra sind getrennte Aufträge

Das Notarhonorar vergütet die notarielle Tätigkeit und ist von den Steuern zu unterscheiden, die das Notariat im Rahmen des Vorgangs erhebt und weiterleitet. Bitten Sie deshalb um ein Angebot, das Steuern, Auslagen und Honorar erkennbar trennt. Komplexität, mehrere Einheiten, Finanzierung, Vollmachten, Übersetzungen oder ein notarieller Vorvertrag können den Leistungsumfang verändern.

Eine Maklervergütung entsteht nach den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen der Vermittlung und gehört ausschließlich zu einem lizenzierten Immobilienpartner. Klären Sie Betrag, Umsatzsteuer, Fälligkeit und Leistungsumfang schriftlich, bevor Sie eine bindende Erklärung abgeben.

Der Geometra oder ein anderer befugter Techniker erhält einen eigenen schriftlichen Prüfauftrag. Dessen Honorar hängt nicht von der späteren Kaufsteuer ab, sondern vom vereinbarten Umfang: Aktenzugang, Ortstermin, Vergleich von Bestand und Unterlagen, mögliche Vertiefung und schriftliche Ergebnisse. Eine bloße mündliche Einschätzung ersetzt diesen Auftrag nicht.

So entsteht vor der proposta ein belastbarer Kostenplan

1. 01

   Verkäufer und Steuerart klären

   Lassen Sie feststellen, wer verkauft und ob der konkrete Verkauf der IVA unterliegt oder mit Registersteuer behandelt wird.

2. 02

   Katasterdaten einholen

   Senden Sie dem Notar Katasterkategorie, rendita catastale, alle Einheiten, Kaufpreis und beabsichtigte Nutzung.

3. 03

   Begünstigungen prüfen

   Lassen Sie prima casa und prezzo-valore nicht pauschal annehmen, sondern anhand Ihrer und der objektbezogenen Voraussetzungen bestätigen.

4. 04

   Notariatsangebot gliedern

   Verlangen Sie eine erkennbare Trennung von Steuern, öffentlichen Auslagen, Honorar und optionalen Leistungen.

5. 05

   Weitere Angebote ergänzen

   Tragen Sie Makler, technische Prüfung, Übersetzung, Beratung, Bank und Versicherung jeweils mit IVA und Fälligkeit ein.

6. 06

   Ungeklärte Positionen markieren

   Arbeiten Sie mit Annahmen und einer Reserve, aber behandeln Sie eine offene Steuerfrage nicht als bestätigten Festbetrag.

7. 07

   Vor Bindung aktualisieren

   Prüfen Sie die Matrix erneut, wenn sich Käufer, Verkäufer, Preis, Finanzierung, Einheiten oder Vertragsstruktur ändern.